物业前期介入“四大”工作内容

    物业前期介入“四大”工作内容

    物业管理前期介入是指，从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。

    一、通过投标来接洽物业管理业务

    无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。

    二、建立与业主式租户的关系

    物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主（开发商）共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。

    （ 1）听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。

    （2）了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。

    （3）参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。

    三、察看工程建设现场

    前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。

    （1）审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。

    （ 2）对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。

    （3）在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。

    （4）参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。

    四、设计管理模式拟定管理制度

    物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。

    （1）筹建业主管理委员会。

    （ 2）与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。

    （ 3）设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

    （ 4）制定上岗人员的培训计划，并实施计划