湖州房产只要不进行放水强刺激，房价都是易降难升！

　　湖州房产只要不进行放水强刺激，房价都是易降难升！过去十年如果大宗商品一直持有，累计只能得到30％的回报，债券有51％的回报，股票有57％的回报，而房地产能够获得265％的回报。考虑到买房自带的高杠杆，过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。但赚钱的背后我们也需要清楚，买房赚的主要是房价上涨带来的资本利得的钱，而赚资本利得的钱就是个零和游戏，前人赚的是后来人的钱，而一旦价格向基本面回落，最后一个持有资产的人就要承担全部的损失。从这个角度来看，房地产和股市其实很类似，只不过房地产的周期较长而已。

　　从去年以来，我们一直看好利率债的机会，从基本面、融资和国际比较等多个维度去看，我国利率仍有较大下行空间，十年期国债利率有望降至2.6％以下。我们不能总是用过去的历史经验来判断利率下行的空间，毕竟现在的经济增速与当时不可比，房地产的泡沫大小不可比，政策的空间大小也不可比，人不能两次踏进同一条河流。就权益资产而言，我们认为周期类的行情很难走远，消费类估值明显偏高，更多更大的机会在于新经济领域。结构性宽松的政策会抑制房地产泡沫，同时对新经济放水，政策方面也在努力支持，同时中美问题也有向好的方面转向的可能，在这种情况下，与其去买60倍估值的“酱油”，不如考虑下20多倍的电子龙头。

　　从的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9％，而收益只有1.2％都不到。当前至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。过去买房之所以赚钱，是因为货币放水导致泡沫丛生，而当前无论从刺激的空间、还是刺激的意愿来看，再一次放水刺激房地产的可能性都不大。而只要不进行放水强刺激，房价都是易降难升，买房都要亏钱。再加上很多中小城市房产的流动性其实很差，看似之前房价上涨带来了很多浮盈，大家账面上有很多资产，但当需要用现金的时候，其实很难变现。

　　从大类资产配置的角度来看，过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。我们测算了过去十年我国各类资产的回报，其中债券考虑了利息收入，股票考虑了分红收益，房地产采用中金标准数据公司发布的住宅收益指数，考虑了租金的回报。结果显示，过去十年如果大宗商品并一直持有，累计只能得到30％的回报，债券有51％的回报，股票有57％的回报，而房地产能够获得265％的回报。而事实上考虑到结构性的机会，很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

　　按照中金标准数据公司发布的住宅收益指数进行测算，过去十年我国房产的年化平均收益有14％，而其中来自纯粹租金方面的回报非常少。因为我国很多中小城市几乎没有租房市场，绝大部分城市房产的租金回报率都在3％以下，与14％的年化收益相去甚远。所以房产的收益主要来自房价的大幅上涨，也就是说我们赚的主要是资本利得的钱。这就像2014-2015年我国股市大幅上涨的时候，很多资金涌入股市，但他们赚的不是上市公司盈利分红的钱，而是股价上涨带来的资本利得。