央行收紧房贷，买房越来越难了?

  2020年的最后一天，中央银行和中国银行业与保险监督管理委员会发布了文件，对银行发行房地产贷款提出了新要求。 对于打算购买房屋的人，将来申请抵押的难度将增加。

  《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》对中资银行的房地产贷款划了两条红线，一条是房地产贷款比例的上限， 另一个是个人住房贷款比例的上限。 前者主要针对房地产公司，限制了银行资金过多流向开发商，而后者则与个人购房者密切相关。 从村镇银行到大型银行，个人住房贷款所占比例的上限为7.5%至32.5%。

  这对个人购房者意味着什么? 最直接的影响是一些银行的抵押贷款规模将受到限制。 如果银行以前的个人抵押贷款所占比例较高，甚至超过中央银行本次设定的红线，则银行必须在过渡期内逐步调整到指定范围内。 抵押比例接近红线的银行将来也必须控制住房贷款的增长率。 因此，对于个人购房者而言，银行收紧贷款规模显然会增加申请抵押的难度。

  如果严格遵守新的红线要求，个人抵押贷款将受到多大影响? 中央银行根据银行的规模设置了不同的红线要求。 根据去年上半年的数据，在大型银行中，建行和邮政储蓄银行的个人住房贷款占红线要求的32.5%以上。 根据新规定，在过渡期间，这两家银行的个人住房贷款需要缓慢调整至红线之内。 这也意味着两家银行的银行个人抵押业务可能会收紧。

  其他几家大型银行，中国工商银行，中国农业银行和中国银行都满足了新的监管要求。 个人抵押贷款的比例大约低于红线的2%。 尽管尚未达到上限，但它们仍在继续扩大抵押贷款规模。 空间不充裕。 从中型银行的角度来看，招商银行和兴业银行已经超过了红线，这两家银行的个人抵押也需要调整到红线以下。 上海浦东发展银行和中信银行距离红线不到1个百分点。

  从上述大中型银行的抵押业务来看，虽然只有4家真正超过红线的银行，但接近红线的银行数量并不大，这意味着 如果要遵守新规定，许多大中型银行必须控制个人抵押贷款的规模。 对于购房者来说，这意味着将来申请抵押的难度将增加。

  更深的影响是抵押贷款利率也可能在一定程度上上升。 由于资金价格是由供求关系决定的，因此，如果紧缩住房贷款规模，有限的住房贷款资源只能优先满足出价更高的买家。 此外，随着中国经济在流行病的影响下幸存下来，经济将在2021年企稳回升，货币供应也将收紧。 随着资金供应的萎缩，资金价格将不再继续下跌，甚至可能上涨。 从LPR(贷款市场报价利率)趋势的角度来看，自去年5月以来，LPR利率已停止持续下降，利率已连续8个月保持不变。

  去年年初，由于市场资金充裕，住房贷款利率也保持下降趋势。 但是，自去年下半年以来，随着市场资金紧缩，LPR利率结束了其持续下降的趋势，住房贷款利率也开始上升。 首次购房利率略有反弹。 进入2021年之后，市场的总体资金将比去年收紧，银行的个人抵押贷款规模将得到控制，个人抵押贷款利率可能会略有反弹。 对于购房者来说，如果他们今年申请抵押贷款，一方面，银行的配额可能会相对收紧，与此同时，抵押贷款利率可能会上升，这使得买房变得更加困难。

  中央银行和中国银行业和保险监督管理委员会设定了抵押红线，这也可能对房价走势产生影响，并加剧房价下跌的压力。 国内住房价格的趋势与银行住房贷款息息相关。 住房价格的上涨在很大程度上支撑了房价的上涨。

  从过去十年的房价趋势来看，在房价上涨周期中，住房贷款基本增加。 相反，当房价下跌时，住房贷款增长将显着放缓。 2009年，国内房价大幅上涨，当年个人住房贷款增长率高达40%。 2012年，房地产市场不景气，当年个人住房贷款增长率仅为12%。 在经历了几年的低潮之后，房价在2016年再次急剧上涨，当时个人住房贷款增长了36.7%。 随着“无投机住房”政策的正式出台，国内住房价格已经放缓。 近年来，住房贷款的增长率再次下降。 2019年个人住房贷款同比增长16.7%。 如果满足新的红线要求，将偿还个人住房贷款的增长率。 它将继续放缓，房价将失去重要的支撑。

  央行针对银行房地产贷款的红线并不是为了压抑房价，而是主要是为了防止房地产市场的风险影响金融市场并将银行的房地产贷款业务限制在 提前一定规模。 避免银行贷款过度集中在房地产市场。 如果未来房价大幅下跌，可以最大程度减少银行遭受的损失，并避免大规模的金融风险，这将给中国经济带来系统性风险。

  去年12月，中国银行业和保险监督管理委员会主席郭树清发表了《完善现代金融监督体系》。 文章中有一段专门讨论了房地产泡沫与金融危机之间的关系。 郭树清认为：“自上世纪以来，金融危机期间有130多项金融活动与房地产相关。其次是房地产。在2008年次贷危机之前，美国房地产抵押贷款超过了当年GDP的32%。目前 ，中国房地产相关贷款占银行贷款的39%，债券，股权和信托也大量存在，等待资金进入房地产行业，可以说房地产是 就现阶段中国的金融风险而言，是最大的“灰犀牛”。”

  对于中国经济而言，在房地产市场快速发展30多年之后，现在是时候提前防范风险了。 此时，监管机构为抵押贷款设定了红线，以影响房地产，中国金融乃至中国经济。 在它们之间建立防火墙。

  但是，更现实的检验是，中央银行设置了许多红线，以避免银行房价下跌的风险，但控制银行抵押贷款的增长反过来可能会增加压力。 房价上涨并使房价下跌。 自我实现的可能性。 必须防止风险，并且不得猛击刹车。 国内房地产监管始终是一刀切的舞步。 对于购房者来说，购买房屋变得越来越困难。 同时，他们还必须担心未来的房价下跌。